也谈房地产问题

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　　房价问题总是牵动了很多人的神经，尽管在我看来，这个问题既不值得担心也不需要讨论。
　　我来说说我的结论，并且逐条说明。
　　第一，中国的房价不会跌、还会涨。
　　首先是造楼的成本。国内房地产开发的成本是刚性的，这其中主要是国有土地使用权转让费，各类税费，各种贷款利息和费用。相关利益方都很硬，谁都动不得。
　　国有土地使用权转让收入是地方政府的主要财政收入来源，这部分价格谁也没法砍。
　　税费也没法砍，除非行政体制有较大的改革，这一条除非爆发革命也基本不可能。
　　各种贷款利息和费用，其实也就叫融资成本，目前来看其实也根本砍不掉。因为这部分房价才真正代表的是金融领域的市场力量。目前金融领域是流动性缺乏，这是因为中国大陆社会在以政府导向性社会投资建设体制条件下，长期亏本投资、无效投资，资金有花出去的、没收回来的，以政府债和企业债为代表的恶性金融资产占用了过量社会资金，造成了全社会的流动性缺乏。
　　其次看楼市的需求。从长远来看，中国的人口基数大而城市化率低，中低收入阶层占人口的绝大多数，中国的楼市在30到50年内不大可能存在刚需不足的问题。因为自住房和改善性住房仍然会是国内楼市的主流。
　　此外，从富裕阶层来看。国内的投资途径和投资渠道是非常狭窄的，资金没有出路。要么买奢侈品，要么出国移民，要么就是投资性买房了。其他的投资实业和投资金融危险性系数都太高。尤其是对商业用房的投资，可以毫不犹豫的讲，是整个中国大陆的最佳投资途径。买店面房的收益是最高的，当然这也是相较于国内其他的投资途径而言。
　　最后，在目前全社会货币发行量绝对数量并不低的前提下，楼市已经成为吸收多余的货币发行量的最有效的资金池。房价不涨涨什么？难道涨粮价？中国如此巨大的货币发行量，用到什么商品上面，什么商品的价格都会涨上天去。
　　而且不要忘记，中国仍然还是政府主导型社会，政府永远不会把控制全社会资金流的权力下放到民间。比如向全社会低收入阶层派钱，将最大程度地启动中国的内需市场；对所有的制造业行业和企业实行全免税，可以迅速将中国振兴成为全球制造业强国。但是这些真正利国利民的事情，我们的政府都绝对不会去做的。因为这样一来，全社会资金流动的主导权将从政府手中流到民间。
　　第二，中国的楼市确实已经形成了巨大的泡沫。
　　这个，上面已经部分地解释过了。一是房地产已经成为国内货币超发后资金的吸纳池子。二是楼市，尤其是住宅性用房建造已经过多了。
　　住宅房对应的销售群体，主要是中低收入阶层，但是这部分人的收入增长是最为缓慢地，尤其是当前房价已经远远超出了这部分群体未来的预期收入。所以我敢下结论，商品性住宅房仍将长期滞销，楼市仍将长期不振。
　　而商业用房的建设量和持有量在总体上占房市的比例是有限的，这一部分大不上去也落不下来。
　　第三，应该确立对待楼市的正确态度，这其中：
　　如果是买来自己住的房，那么该买就买。对于刚需性住房，你没必要去考虑价格。
　　如果是买房投资的，建议不要买住宅，而应该买店面。
   
   
   
   
   
   
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